Wonen in de stad, niet goed en niet goedkoop.

Deze week was ik aanwezig op het colloquium 'Gent Woonstad: nieuwe woontrends'. Maar wat ik daar hoorde stemde mij niet vrolijk. De Gentse binnenstad is misschien een vrolijke en aangename stad, maar de Gentse rand dreigt zoals andere grote steden te verdrinken in een aantal problemen. Hier is Gent vuil en onaantrekkelijk en vluchten jonge en kapitaalkrachtige gezinnen. De huizen die ze achterlaten vallen ten prooi aan speculatie: het worden duurbetaalde en vervallen kamerwoningen. Wat anderen weer aanzet om de stad te ontvluchten.

Gent is een bruisende stad, een gastvrije stad en een cultuurstad. Er wordt ook gewerkt in Gent. Maar dat vindt je niet terug in de wooncijfers. De nieuwe inwoners zijn vaak studenten, maar als die studenten een job en de liefde van hun leven vinden dan trekken ze er vandoor. De nieuwe inwoners zijn steeds vaker gebuisde studenten die beroep doen op een leefloon. Er ontstaat een wisselwerking tussen Gent en de gemeenten in de rand. Wie als tweeverdiener een leuke baan én kinderen heeft verhuisd naar een aangename landelijke gemeente. Die gemeente heeft het echter niet begrepen op allochtonen en leefloners. Het OCMW van die welgestelde gemeente huurt dan een kamerwoning in Gent en dumpt daar wie onder haar vleugels wil schuilen. De anonimiteit van een grote stad zorgt ook voor een toevoer van immigranten die niet vertrouwd zijn met onze wooncultuur en niet van plan zijn zich daar in de nabije toekomst naar te schikken.

Het wordt eentonig en ik wil druggebruikers en failliete zelfstandigen niet over dezelfde kam scheren. Maar het is duidelijk dat een steeds groter wordende groep van onmondigen naar de stad gelokt wordt. Wie als ondernemer zijn zaak en zijn relatie naar de knoppen ziet gaan krijgt van zijn curator een anonieme kamerwoning aangeboden. De huur wordt dan meestal via de curator betaald. De buurman druggebruiker logeert dan op kosten van het OCMW. De bovenburen, dat zijn wel eens kandidaat politieke vluchtelingen wier verblijf door het OCMW van een welgestelde gemeente geregeld wordt. Als blijkt dat uw buren illegale russen zijn die druk bezig zijn een al even illegaal autohandeltje, dan is dat in elk geval goed voor uw talenkennis. Schijnhuwelijken en schijnechtscheidingen, het mag grappig klinken maar het is het niet. Bepaalde mensen hebben nood aan een postbusadres. Dat maakt dat sommige woningen meer brievenbussen dan stopcontacten tellen.

Tijdens het colloquium had ik een discussie: het AG Stadsontwikkelingsbedrijf is een belangrijke partner voor de (sociale) woningbouw. Ze hebben gronden, geld en de nodige kennis en ervaring. Toch lijkt het Stadsontwikkelingsbedrijf lichtjes gepolitiseerd. Het werd door de VLD fractie ontwikkeld om een aangenamere woonomgeving, meer groen en een betere economische ontwikkeling te creëren in Gent. Voor wonen richt het AG SOB zich op de realisatie van stadsvernieuwingsprojecten en op particuliere huisvestingsprojecten. Het groene aspect realiseert het parken in stadsvernieuwingsprojecten en maakt het gronden vrij voor tuinuitbreiding in dichtgeslibde woonblokken. Een betere economische ontwikkeling streeft het AG SOB vooral na door het beschikbaar maken van de broodnodige bedrijventerreinen. Jammer genoeg houdt het AG SOB zich na de bestuurswissel (richting SP.a) te veel op de vlakte. Risico nemen zit er niet meer in, dus ook de realisatie van nieuwe projecten.

De vraag is nu of een sociaal beleid ook een duur beleid is. Het antwoord is neen. Jammer genoeg maakt men ons wijs dat een sociaal beleid ook een duur beleid is. Kwestie van de mensen het nodige geld uit de zakken te schudden. Als men echter becijfert wat de prijs is van een liberaal beleid dan ontdekt men dat sociale huisvesting beduidend goedkoper kan. Maar eerst moet men verkrampte socialistische reflexen opzij schuiven. Het debacle van De Bank van de Arbeid en andere socialistische bolwerken, verzekeringsmaatschappijen en coöperatieven en zo meer leert ons dat socialisten ofwel gebuisde economen zijn ofwel niet kunnen omgaan met geld. Als men in Gent ruimte maakt voor een aantal PPS constructies die voldoende woningen zetten dan kan men die woningen nadat ze gebouwd zijn toewijzen. Dus éérst bouwen en dan toewijzen. Als men honderd woningen bouwt kan men de private partner een bepaald percentage laten verkopen of verhuren, conform de gangbare marktprijs. Dan komen de sociale woningbouwmaatschappijen en verhuurkantoren in gang: zij verkopen of verhuren iets boven kostprijs, dit om onverwachte kosten te recupereren. Het voordeel is dat zij specifieke woningen, ingericht voor bepaalde doelgroepen kunnen aanbieden. En tegelijk de sociale mix garanderen. Hier wordt vooral gewerkt met premies die overheid verschaft.

Dan komen de stadswoningen, hier knelt het schoentje. Een stad kan binnen een project een beperkt aantal woningen reserveren voor hen die het niet kunnen betalen. De stad kan dan een deel van de huur zelf ophoesten. Meestal is dat een beperkt deel van de huur, gaande van enkele percenten tot maximum de helft. Jammer genoeg wordt dit soort woningen vaak voorbehouden voor politieke vrienden die amper een fractie van de reële huurwaarde betalen. Het gevolg is dat de sociale woningmaatschappij er na een aantal jaren gewoon onderdoor gaat. Dat kan vermeden worden als de stad een eenvoudig engagement aangaat. Namelijk dat een woningproject nooit verlieslatend mag zijn. Die huurtoelage en het bedrag van die huurtoelage wordt op voorhand afgesproken.

Een rekensom: binnen een PPS project van 100 woningen neemt de private partner 60 woningen voor zijn rekening, die worden verkocht tegen marktprijs. De sociale huisvestingsmaatschappij en de stad nemen elk twintig woningen voor hun rekening. Alle partners komen overeen dat het project 20 miljoen euro zal kosten en voor 21 miljoen euro op de markt gebracht wordt, kwestie van de prefinanciering en de onverwachte kosten te dekken. Het Stadsontwikkelingsbedrijf investeert dan in 20 woningen, kostprijs 4 miljoen euro. Maar het deelt ook in het miljoen dat het project moet opbrengen, zijnde 200.000 euro. De stad beslist om 15 huurders financieel bij te springen, gaande van 50 tot 250 euro per woning. De totale huursubsidie komt daardoor op 2.000 euro maandelijks of 24.000 euro per jaar. De stad betaalt die huursubsidie aan het Stadsontwikkelingsbedrijf die de gestorte bedragen aftrekt van de te betalen huurgelden. Een zeer gemakkelijke, efficiënte, goedkope en eerlijke maatregel om met één project 100 gezinnen te huisvesten. Van zodra het project voldoende gefinancierd is kan een volgend project gestart worden.